원광디지털대학교

주택임대관리사

주택임대 종합 관리 서비스를 해드립니다

저금리 시대, 월세 주택임대 는다

신문 부동산 면을 펼치면 온통 월세 이야기뿐이다. 저금리 시대가 장기화되면서 주택임대시장에서 월세의 비중이 눈에 띄게 증가하고 있다.
은퇴를 앞둔 베이비부머 K씨는 앞으로 매달 안정적인 월세로 살림을 꾸려가는 게 좋겠다는 생각에 갖고 있던 주택하나를 월세로 전환했다. 하지만 막상 임차인을 모집하려고 하니 여러 가지 신경쓸 일이 많아졌다.
K씨처럼 은퇴를 앞둔 이들뿐만 아니라 미래가 불안한 직장인들은 제2의 월급통장으로서 매달 안정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 많은 관심을 기울인다. 하지만 임대업자가 주택을 직접 임대하고 관리하기까지는 여러 가지 복잡하고 전문적인 일들이 너무 많다. 이런 부담을 덜기 위해 나온 제도로 ‘주택임대관리업’이 있다.
주택임대관리업이란 임대를 목적으로 주택의 시설물 유지, 보수, 개량, 임대료징수 및 임차인관리 등의 업무를 말한다. 2014년 2월 7일 ‘주택법 시행령’ 개정에 따라 임대업자의 관리 측면의 부담을 경감할 수 있게 나온 제도다.
그동안에는 임대인이 직접 임대업무를 하거나 부동산중개업자 등에 위탁하였지만 세입자의 민원을 해결해주고 월세를 징수하며 유지보수를 하는 등 이전보다 체계적이고 전문적인 주택임대관리가 요구되고 있다. 이처럼 주택관리의 규모가 대형화, 기업화되면서 임대주택관리 업무를 전문적으로 대체할 전문인력에 대한 필요성이 점점 커지는 중이다.

● 어떤 일을 하나요?

임대업자 대신해 주택 관리 서비스해

임대시장에서 월세 비중이 증가하고 주택임대와 관련된 종합 서비스의 수요가 증가하면서 임대업자가 주택을 직접 임대 및 관리하기에는 어려움이 커지고 있다. 주택임대관리사는 임대인과 임차인의 계약 체결 절차 등을 대행하고, 임대인을 대신해 공인중개업자와 대응하는 등 주택임대관리와 관련한 종합서비스를 제공하고 수수료를 받는 위탁관리형 주택임대관리를 담당한다.
매월 일정액의 월세를 약정하고 공실이나 미납에 대한 리스크를 주택임대관리회사가 부담하는 자기관리형 주택임대관리 업무도 수행한다. 주택임대관리회사가 하는 업무는 매우 다양하다.
매월 월세를 받거나 계약내용에 따로 수금을 보장해 주는 일을 하기도 한다. 임대인을 대행해 공과금을 정산하고 각종 공과금을 대신 정산하기도 한다. 건물에서 발생하는 모든 지출을 관리하며 연간 지출이 많은 항목을 줄일 방법 등을 제시하기도 한다.

<직무 개요>
임대 목적으로 제공하는 주택의 임대인(소유주)를 대신해 시설의 운영관리, 유지보수, 민원처리, 월세징수, 세금납부 등 주택임대관리 업무를 수행한다.

<주요 직무>
▶ 임대인과 임차인의 계약 체결 절차를 대행한다.
▶ 임대인의 입주 및 퇴실을 점검하고, 매월 발생하는 월세 수금을 담당하며 계약내용에 따라서 수금을 보장해주는 서비스도 제공한다.
▶ 공실기간 발생 시 수익에 대한 서비스뿐 아니라, 공실삭감을 위해 직거래 활동을 적극적으로 진행하고 전유시설의 청소 및 유지관리를 진행한다.
▶ 임대인을 대행해 공과금을 정산하고, 건물에서 발생하는 모든 지출을 관리하며, 연간 지출 항목에 대해 분석하고 향후 수입증가를 위한 방안을 제시한다.
▶ 임대인에게 위임을 받아 긴급상황에 대해 신속하게 대처한다.
▶ 공사하는 업체관리를 철저히 해서 임대인이 투명하게 비용지출을 할 수 있게 도움을 준다.
▶ 직접 건물을 시공해 임대주택을 건설하기도 하는데, 건설과정에서 투자자를 모집하여 일정수익을 제공하기도 한다.

●이 직업의 현재와 미래는?

[해외 현황] 일본 기업형 종합임대관리 활성화
일본은 주택보급률이 떨어졌던 1970년대 정부에서 임대주택정책을 내놓았다. 특히, 1990년대 인구감소와 고령화 영향으로 집값이 급락(부동산 버블붕괴)하면서 임대주택 선호도가 크게 높아졌다. 이런 추세에 따라 임대주택 전문업체들이 빠르게 성장했다.
일본은 1993년 임대주택표준계약서를 제정하고 법률적으로 난립하는 주택임대관리회사의 효율적 관리를 위해 2011년 11월 등록제도를 시행해 등록된 임대관리업자를 공개하고 있다. 2013년 총무성의 토지주택 통계조사에 따르면, 임대관리 전문업체가 위탁하는 민간임대주택은 800만여 가구에 달한다. 최근 임대주택의 80% 이상이 주택임대관리회사에 위탁, 관리되고 있다. 또한 건설업, 주택관리업, 중개업 간에 장벽이 없어 기업형 종합임대관리가 활성화되었다.
제도적으로도 소유한 주택을 임대주택으로 전환할 경우 상속세,증여세 등을 감면해 주어 임대관리업이 성장할 수 있었다. 일본의 주택임대관리는 임대인과의 계약을 통해 수수료를 받고 임차인관리, 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 ‘위탁관리형’에서 임대인에게 계약기간 중 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 임대를 하는‘ 자기관리형’으로 바뀌어 갔다.

[국내 현황] 주택임대관리업체 숫자 꾸준히 증가
우리나라에서 주택임대관리사는 주택임대관리회사,시설관리회사 등에서 활동할 수 있다. 업체에 따라, 관리부서에서 모든 서비스를 처리하는 경우가 있고,임차인을 모집하는 중개팀을 따로 두는 경우도 있다.
주택임대관리업 제도가 신설되기 이전에는 부동산중개소, 공공주택 관리업체 등에서 주택임대 관리업무를 하였으며, 현재도 일부 업체에서 공인중개사, 주택관리사 등이 관련 업무를 수행하고 있다.
2015년 12월 기준, 주택임대관리업 등록업체 174개가 영업 중이며, 실적업체는 61개사, 관리호수는 14,034호이다. 2014년 5월 제도도입 초기 당시 등록업체 30개 및 실적 2,974호와 비교하면 크게 증가한 수치다. 주요 업체별 영업실적을 살펴보면 도입초기 3개에 불과했던 의무등록 호수 이상인 업체(자기관리형 100호 이상, 위탁관리형 300호 이상) 수가 14개에 달해 관리규모의 대형화, 기업화가 진행됨을 알 수 있다.
또 최근에는 대기업도 주택임대관리 분야에 뛰어드는 현상이 두드러지고 있다. 이렇게 대기업이 주택임대시장에 뛰어들면서 관련 기업으로의 진출도 가능하다. 한 기업의 경우 최근 건축사업본부 내에 주택임대사업팀을 신설했고, 또 다른 기업의 경우 자회사를 통해 주택임대사업을 실시하고 있다.
한 보안전문업체도 주택임대관리시장에 합류했다.국토부 자료에 따르면 2015년 5월 주택임대관리업 등록업체 144개가 영업 중이며, 이들 업체에 공인중개사, 주택관리사 등의 자격취득 전문인력은 201명이다. 이 자격취득은 업체등록을 위한 요구조건에 해당되는데 이 자격을 취득한 인력 말고도 실제로 관련 업무 종사자는 훨씬 많을 것으로 예상된다. 건설사, 시행사 등 일부 대기업들도 2014년 주택임대관리업체로 등록했다.
보통 관련 종사자는 결원 발생 시 수시채용을 하고 있다.

<관련직업 >부동산개발디벨로퍼
부동산개발디벨로퍼는 부동산의 가치를 개발하고, 이를 극대화하는 전문가이다. 최근 부동산개발 패러다임이 분양, 시공 위주에서 보유, 임대 및 자산관리, 컨설팅으로 이동하고 있다. 따라서 이들은 부동산 상품의 용지구입, 상품설계, 금융, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지 총괄적인 업무를 수행한다. 상품기획력, 부동산자산관리 운영능력, 내외부 리스크관리, 금융 및 운영 파트너십 활용능력 등이 필요한 일이다.

[향후 전망]월세시장 증가로 임대관리 요구 늘 것
소형가구 및 소형주택이 늘고 있고, 주택 임대 시 월세로 계약하는 이들도 많아지고 있다. 이런 변화는 임대주택관리회사 증가에 긍정적인 영향을 미칠 전망이다.
임대주택은 그 비중이 55%에 달해 이미 전세를 넘어섰는데 저성장, 저금리가 지속된다면 전세 제도는 앞으로 더욱 줄어들 것으로 보인다.
특히 2011년 43.6만 건에서 2013년 54만 건으로 임대시장에서 월세 비중은 크게 증가했다. 따라서 임대업자가 주택을 직접 임대 및 관리하기에는 어려움이 있기 때문에 주택임대 관련 모든 절차를 관할해주는 서비스를 증가시킬 것이다. 참고로 2014년 8월 한국리서치의 조사에 따르면, 임대업자의 부담 요인은 임차인의 민원처리, 월세 징수, 임차인 모집, 분쟁으로 인한 법적 처리, 관공서 출입 순으로 나타났다.
주택임대관리 분야에 대기업들이 뛰어들고 있고, 최근 10여 개 관련업체를 중심으로 협회 구성도 추진 중이다. 이러한 분위기는 주택임대관리사의 일자리 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
또한 정부가 전세난 심화 등 주택시장의 패러다임 변화에 맞춰 임대아파트 공급 방식을 다양화하고, 중산층 주거안정 목적으로 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안, ‘NEW STAY정책’을 추진 중이다. 기업형 임대주택이 본격 추진되면서 주택임대관리 시장도 성장에 영향을 미치고 있다. 다양한 형태의 기업형 임대리츠(다수의 투자자를 통해 자금조달, 임대주택을 공급하고, 임대수입 창출을 통해 수익을 돌려주는 투자기구)를 통한 임대주택 공급확대와 함께 관련 산업인 주택임대관리업의 동반성장도 예상된다. 또한 임대주택 관리를 위한 별도의 임대관리회사가 필요할 것이다.
주택임대관리는 고객에게 일정 수수료를 받아야 하므로 ‘임대료’가 올라야 활성화될 수 있다. 하지만 현재 국내 주택임대관리업의 수익성이 별로 좋지 않은 관계로 업계에서는 향후 전망을 불투명하게 보는 경향도 있다. 또한 관련 제도 신설에도 불구하고 등록하지 않은 채 운영하는 업체도 많다. 이에 따라 임대인의 적정한 임대수익률 확보를 위해 세탁, 청소, 이사, 가구렌탈 등 종합적인 주거서비스를 확장하여 제공하는 업체들도 있다. 이처럼 관련 서비스가 진화하는 등 주택임대관리 서비스가 알려지면 관련 일자리의 증가도 가능할 전망이다.

 ●어떻게 준비하나요?
[역량 및 교육] 부동산 지식+외향적인 성격
주택임대관리사가 되려면 임대관리 업무를 위한 기본적인 부동산지식, 주거환경지식 등을 갖추어야 한다. 임대관리 관련 법률지식과 세무회계지식도 필요하다.
사람을 상대하는 일이 많아 외향적이며, 네트워크 유지 및 관리 능력, 영업력 또한 필요하다.
전문대학 및 대학교의 부동산, 주택관리, 부동산관리,주거환경, 설비, 전기 및 건축 등의 학과 졸업자가 유리하다. 공인중개사, 주택관리사 등의 자격취득을 위해 공부를 하면 일을 하는데 도움을 받을 수 있다. 채용 시 부동산 관련 업무의 경력자를 우대하며, 부동산 관련학과 전공자나 공인중개사, 주택관리사 등의 자격 소지자를 선호한다.

적합한 사람은?

부동산지식, 주거환경지식, 법률지식,세무회계지식 등 갖춰야 하며 사람을상대하는 일이 많기 때문에 외향적이며,네트워크 유지 및 관리 능력 등이 필요하다.

필요한 자격은?

공인중개사, 주택관리사, 감정평가사, 세무사 등의 자격이 있으면 유리하다.

필요한 공부는?

임대관리 업무의 기본이라고 볼 수 있는 부동산, 주거환경 분야의 지식을 비롯해 법률, 세무회계 지식 등이 필요하다.

어디서 준비하지?

대학의 부동산, 부동산관리, 주거환경 등의 관련 학과에서 준비할 수 있다.

활동영역 및 진출분야

주택임대관리회사, 시설관리회사 등에서 활동할 수 있다. 업체에 따라, 관리부서에서 일하거나 임차인을 모집하는 중개팀에서 일할 수 있다.

전망 Point

소형가구 및 소형주택의 증가, 월세의 증가 등은 임대주택관리회사 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.

참고사이트

국토교통부 www.molit.go.kr